Долевое строительство
На сегодняшний день распространена покупка квартир на стадии строительства.
Но это часто связано с риском стать обманутым соинвестором. Поэтому
перечислим возможные проблемы, которые возникают при покупке квартиры в
новостройке:
- Строительство не начинается, проектная документация отсутствует.
- Строительство не начинается, проектная документация имеется.
- Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, нет всей необходимой проектной документации.
- Строительство было начато, остановлено на каком-либо этапе, проектная документация имеется.
- Строительство закончено, но объект не введен в эксплуатацию.
- Строительство закончено, объект введен в эксплуатацию, но нет необходимых документов для регистрации права собственности.
- Двойная продажа.
Федеральный закон № 214 Об участии в долевом строительстве жилья
предусматривает обязательную регистрацию договоров долевого участия в
строительстве в органах федеральной регистрационной службы. Если на
данную квартиру уже заключен договор, второй договор на нее он уже не
зарегистрирует. Таким образом, риск «двойных продаж» минимален.
Проблема в том, что Закон применяется к договорам долевого участия на
объекты, разрешения на строительство которых было получено после 1
апреля 2005 года.
В договоре долевого участия конкретно определяется его объект, сроки строительства, права и обязанности сторон и другие условия. Если квартира уже кому-то продана, дольщик, который ранее остальных заключил договор долевого участия в строительстве, имеет преимущественное право на получение квартиры в собственность. Однако если дольщик хотя и заключил договор раньше, но не успел получить квартиру по акту и она была передана другому дольщику, приоритет имеет тот дольщик, который получил квартиру по акту.
В настоящее время большинство Застройщиков избегают заключать договор долевого участия в строительстве, используя различные схемы привлечения денежных средств в строительство:
- договор соинвестирования,
- переуступка права требования,
- вексельная схема,
- предварительный договор купли-продажи.
При использовании вексельной схемы дольщику выдается вексель, в котором содержится обязательство застройщика по истечении определенного срока, как правило, совпадающего со сроком окончания строительства, выплатить ему определенную сумму, совпадающую по стоимости с приобретаемой квартирой и заключается некое соглашение о намерениях или предварительный договор. При такой схеме права на квартиру нигде официально не закрепляются. Провести учетную регистрацию такого договора нельзя. Так же часто застройщики, получившие разрешение на строительство жилого дома, в счет будущих поставок стройматериалов передают права на часть квартир другим компаниям. Последние в свою очередь уступают данные права, то есть, передают эти квартиры дальше — гражданам или юридическим лицам
Прежде, чем покупать квартиру на стадии строительства, советуем Вам обратиться к юристу, который проведут юридическую экспертизу договоров, а также сможет проверить репутацию компании-застройщика. Более того, необходимо проверить у Застройщика правоустанавливающую документацию на объект строительства, а так же бухгалтерские документы, если квартиры продаются по уступкам права требования или не у первоначального Застройщика.
