Цена жилья
При
продаже и покупке недвижимости важно знать, что в соответствии со
статьей 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре является
существенным условием. И в случае расторжения договора, каждая из
сторон возвращает всё полученное по сделке, а именно Покупатель
возвращает Объект недвижимости, а Продавец - денежные средства в сумме,
указанной в договоре.
В справке ПИБ или БТИ о стоимости объекта (комнаты, квартиры,
частного дома) прописывается балансовая стоимость, которая в 20 – 50
раз ниже рыночной. При этом чем "старше" сам объект, тем разница
больше. Такая практика сложилось потому, что Служба государственной
оценки берет за основу остаточную стоимость строения по состоянию на 1
января 1990 года, умноженную на поправочный коэффициент, который для
каждой местности свой. В итоге получаются результаты, совершенно
оторванные от реальности.
Известны случаи, когда в договоре купли-продажи мошенники указывали
балансовую стоимость жилья вместо рыночной, и продавец жилья лишался
значительной денежной суммы. На практике применяется балансовая
стоимость при расчете налога на недвижимое имущество. Согласно Закону
РФ № 2003-1, его размер небольшой - 0,1 – 2% от балансовой стоимости
объекта в год. Возможно, в ближайшем будущем служба государственной
оценки разработает новую методику оценки строений, которая будет более
приближена к реальности.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный
объект недвижимости может быть реализован. В договоре купли-продажи
указывается именно рыночная цена объекта
Что более выгодно указывать в договоре купли-продажи – полную
рыночную стоимость объекта или ограничиться балансовой? Нельзя дать
четкий ответ, оба способа на практике имеют свои существенные
недостатки.
Рассмотрим каждый из них в отдельности.
1. Указание балансовой стоимости в договоре, согласно о стоимости объекта.
В этом случае добросовестный покупатель может лишиться значительной
денежной суммы в случае признания сделки недействительной (по различным
причинам). Разница от указанной балансовой до реальной может составлять
от 10 до 50 раз. Если вы все-таки решились указать в договоре только
балансовую стоимость объекта, настаивайте на оформлении с продавцом
договора займа с особыми условиями. Покупатель также частично лишается
льгот по подоходному налогу, что, безусловно, ему не выгодно.
У продавца не будет скорей всего проблем с налоговыми органами, вряд ли
сумма сделки превысит миллион. Если недвижимость приобретена недавно
(менее 3 лет), то продавцу, безусловно, выгодно указать только
балансовую стоимость.
2. Указание полной рыночной стоимости в договоре, т.е. сколько денег реально передается.
Продавец будет платить подоходный налог, если не является
собственником отчуждаемого объекта более трех лет, и только 13% от
суммы превышающей миллион.
По своей должностной инструкции нотариус или государственный
регистратор обязаны совершить в налоговый орган по месту жительства
продавца, что он совершил данную сделку. Покупатель защищен от потери
денежных средств в случае признания сделки недействительной. Кроме
того, будет возможность полного использования льгот по подоходному
налогу.
3. Указание средней стоимости, обычно величина около миллиона
рублей, которая максимально устраивает и продавца и покупателя
недвижимости.
Такой вариант не подходит при ипотечной сделке, при продаже дешевой
(садовые участки, комнаты) и дорогой (коттеджи, элитные квартиры)
недвижимости.
|