Наличие прав на недвижимость у лица, совершающего сделку  -  это главный из элементов законности сделки. А так же выяснение:

• приватизировано ли жилье,
• не ущемлены ли права наследников,
• не было ли судов, залогов,
• сколько человек прописано,
• куда и на каком основании выписаны те, кто жил здесь раньше,
• были ли прописаны несовершеннолетние дети и насколько законно соблюдены их права.

Все это определяется как проверка "юридической чистоты" объекта права.

Однако, кроме проверки чистоты объекта в настоящем, необходимо исследовать всю историю объекта в прошлом:

• когда и кем объект строился,
• как приватизировался, наследовался, дарился,
• какие сделки совершались.

Правда об истории недвижимости может повлиять на принятие решения о совершении сделки.

Проверка юридической чистоты квартиры.

Проследить всю историю при покупке квартиры – это как бег на длинную дистанцию. Чтобы спать спокойно, придется пройти десятки инстанций, собрать все выписки из ЕГРП, отметки БТИ, посетить паспортный стол и ТСЖ. Маршрут может оказаться чрезвычайно длинным: всё зависит от степени тревожности покупателя, вторичных сигналов и качества документов на квартиру. Мало того, существует масса проблем, связанных с пропиской-выпиской несовершеннолетних, наличием собственников, временно находящихся на лечении, в доме престарелых, в учебном заведении, ратной службе или местах не столь отделенных, которые имеют полное право на свои квадратные метры. Именно на эти моменты и стоит обращать особое внимание. В конце концов, существует стандартный набор необходимых сведений по истории квартиры.

Помимо вышесказанного стоит обратить внимание и на такие пункты:

1. Проверить дееспособность всех прописанных в квартире жильцов на момент сделки с недвижимостью.
2. Имеются ли на данную жилплощадь права третьих лиц, задолженности по коммунальным или эксплуатационным платежам.
3. Были ли случаи незаконных перепланировок с полным разносом несущих стен.
4. Есть ли обременения – аресты, запреты, залоги и пр.
5. Сбор  информации обо всех лицах, проживавших когда-либо в квартире, то есть прописанных (или зарегистрированных) в ней.

Это делается для того, чтобы исключить возможность внезапного появления и предъявления прав на квартиру  кого-то из бывших жильцов. Собранная информация тщательно анализируется: если были умершие – сверяются даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными; если бывшие жильцы выехали – выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу. Что касается лиц, призванных в армию, осужденных и находящиеся в домах престарелых, то они имеют право на постановку на регистрационный учет в том месте, откуда выбыли,  и потому  единственный способ обезопаситься – разыскать этих людей и взять у них письменное обязательство о том, что на квартиру они не претендуют.

6.  Удостовериться, что не нарушены права несовершеннолетних, когда-либо проживавших в квартире.

Одна из возможных зон риска в этом вопросе – участие детей в приватизации. Дело в том, что до 1993 года  несовершеннолетних не включали в число собственников квартиры. Впоследствии такая практика была признана незаконной, но многие квартиры были приватизированы именно таким образом, и сейчас дети (которые за это время как раз стали совершеннолетними) вполне могут обратиться в суд с требованием выделить им долю квартиры.

7. Проверка потенциальные наследники, особенно если объект недвижимости был унаследован по закону после мужчины.

Если наследодателем выступает женщина, можно почти со 100-процентой уверенностью сказать, что все ее наследники налицо. Если же квартира наследуется по мужской линии, то поручиться, что помимо данных наследников не было других детей, не может никто. Иногда эти дети живут в других городах и годами не знают о наследстве. Срок исковой давности по закону – три года, но в каждом случае суд может продлить его, исходя из обстоятельств дела, например, если человек просто не знал о смерти отца, это достаточно веский аргумент.

Считается, что единого рецепта, в соответствии с которым можно проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, не существует. История каждой квартиры индивидуальна, юрист изучает весь комплекс документов, связанный с ней, оценивает возможные риски и информируют о них покупателя, помогая тем самым принять окончательное решение  о покупке.