Риски при покупке жилых помещений

Риск присутствует в любой деятельности человека, в том числе и в сделках на рынке недвижимости.

Купля-продажа жилых помещений, совершается в условиях неопределенности и ограниченности информации о предмете сделки, об организации и реализации самой сделки. Неопределенность присуща и условиям, в которых совершается сделка. Данные факторы являются основанием того, что и продавец и покупатель при совершении сделки подвержены определенному риску.

Покупатель должен отдавать себе отчет в том, что он вне зависимости от своего желания и так называемых гарантий продавца и посредников принимает на себя риски удачной или неудачной реализации покупки жилого помещения. В целом, покупатель квартиры рискует гораздо больше, чем продавец. Он рискует своими деньгами, но у него есть еще неприятная перспектива: приобрести жилье, а потом его лишиться на вполне законных основаниях. Например, продажа жилплощади гражданам под воздействием угроз и принуждения; продажа одной квартиры нескольким покупателям; продажа квартиры по подложным документам; продажа с последующим признанием сделки недействительной.

В случае расторжения договора покупателю возвращается сумма сделки, указанная именно в договоре купли-продажи. Распространенная практика экономии налога для продавца или на оплате услуг нотариуса – объявление в договоре нереальной суммы, а оценочной, ниже которой сумма быть не может – опасна именно для покупателя. Ведь все, что заплачено за квартиру сверх указанной суммы останется в кармане мошенников.

Поэтому этап оценки рисков является составной частью осмысленной и безопасной покупки жилого помещения. Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры.

Основными рисками покупателя, характерными для процесса покупки жилого помещения, являются: 

• риск утраты приобретенной собственности или денежных средств, вложенных в покупку жилого помещения;
• риск дополнительных (не плановых) финансовых издержек; 
• риск ограничений по пользованию жилым помещением; 
• риск увеличения согласованного интервала времени, через который покупатель будет обладать реальным полным правом владения, пользования и распоряжения жилым помещением; 
• риск не совершения осуществляемой сделки.

Типовыми основаниями рассматриваемых рисков могут быть: 

• несоответствие требованиям законодательства Российской Федерации порядка осуществления сделки, оформления необходимых документов, правоспособности сторон (покупателя, продавца, третьих лиц);
• несоответствие заявленных и фактических сведений о правах на жилое помещение; 
• несоответствие заявленной стоимости жилья его рыночной стоимости;
• наличие скрытых физических дефектов продаваемого жилья; 
• недобросовестность и/или непрофессионализм продавца и/или лица, оказывающего услуги по совершению сделки (посредника); 
• незнание норм законодательства, регулирующих процесс совершения сделок по купле-продаже жилых помещений и законных последствий при их несоблюдении;
• не включение в оформляемые документы (договор купли-продажи, договор оказания риэлторских (информационных) услуг, акт приема-сдачи и т.д.) юридически обоснованных положений, обеспечивающих действенную (эффективную), а не устно заявленную, защиту прав покупателя;
• недостаточное или формальное исследование истории покупаемого жилья (факторов, ограничивающих или препятствующих планируемым переходу и реализации права владения, пользования и распоряжения жилым помещением); 
• недооценка покупателем возможных потерь и их величины при совершении купли-продажи жилья или нежелание нести затраты по устранению рисков, присутствующих при покупке конкретного жилого помещения; 
• завышенные (не соответствующие действительности) характеристики (покупная стоимость, параметры квартиры, стоимость улучшений и т.д.).

При анализе информации об истории покупаемого жилья, следует обратить внимание на следующие основания потенциальных рисков покупателя: 

• наличие обременений, арестов на квартиру;
• факт проживания в настоящее время или ранее в этой квартире несовершеннолетних детей; 
• выполнены ли условия (в случае их наличия), которые ранее были установлены при проведении прошлых сделок с данным жилым помещением; 
• наличие переходов прав по наследству, дарению, обмену в отношении данного жилого помещения или части его; 
• сегодняшнее правовое состояние другой стороны (продавца, посредника) сделки; 
• наличие споров по данному жилому помещению.