После
получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры со
Свидетельством о государственной регистрации прав, предстоит
освобождение квартиры.
Полное освобождение после продажи включает в себя:
1. юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета)
2. физическое (вывоз вещей) освобождение квартиры.
Статья 457 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что проданный
товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре
купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в
соответствие со статьей 314 Гражданского кодекса как "разумный" срок.
Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого
момента этот разумный срок начинает течь: с момента подписания
сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с
момента государственной регистрации сделки. Таким образом, четкий срок
передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре
купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он
не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется
судом. Но если у Вас с момента завершения сделки (ее регистрации и
производства оплаты) прошло более 1 месяца, можете обращаться в суд с
иском о выселении продавцов квартиры.
Поэтому рекомендуется обращаться к юристу для составления договора
о задержке части денег до передачи квартиры по акту (составляется в
простой письменной форме в момент передачи ключей от квартиры и книжек
о коммунальных платежах). В этом случае можно будет контролировать
процесс освобождения без проблем.
Получается, что факт состоявшейся продажи является основанием для
прекращения права пользования для проживающих лиц, в том числе
оставшихся проживать после развода бывших супругов. Однако, при этом
стоит учитывать, что наличие договора купли-продажи не является
автоматическим основанием для паспортной службы для выписки граждан без
их самостоятельного обращения. Если такие лица сами не выпишутся,
остается один, хотя и беспроигрышный вариант – обращение в суд новым
собственником с требованием о юридическом освобождении квартиры.
Учитывая это обстоятельство, считаем необходимым четче
организовывать участников сделок, предусматривая конкретные сроки
выселения и снятия с регистрационного учета если не в самом договоре,
так в отдельном соглашении, заключаемом между продавцом, покупателем и
прописанными лицами. При этом надо учитывать некоторые реалии
сегодняшнего дня по поводу отсутствия регистрации.
Как следует из Конституции РФ и Закона Российской Федерации "О праве
граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места
пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", регистрация,
заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не может служить
основанием ограничения или условием регистрации прав и свобод
гражданина, в том числе права на жилище. На практике все сталкиваются
с тем, что пока находишься в повисшем состоянии: снялся с регистрации с
одного места жительства, переехал в другое, но еще не «прописался»,
возникают проблемы с получением пенсии, с посещением больниц, детских
пособий. Кого-то эти вопросы не волнуют и они годами живут без
регистрации.